Kiracılar dikkat! Yüzde 25 zam sınırını aşmanın yolunu buldular
Kiralardaki fahiş artış sonrası önemli bir yasal düzenlemeye gidildi ve 1 yıl boyunca zam oranına sınır konuldu. 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sözleşme yenileyen kiracılara en çok yüzde 25 zam yapılacak. Düzenleme sadece Konut kirasını kapsarken, işyeri kapsama alınmadı.
Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre bu durum yeni bir sorunu da beraberinde getirdi. Ülke genelinde çok sayıda apartman dairesi farklı meslek grupları tarafından işyeri olarak kullanılıyor. Kayıtta konut olan yer faaliyette işyeri... Son aylarda bu tip kiracılarla mülk sahipleri arasında Kira artış oranı konusunda anlaşmazlık yaşanmaya başladı.
2 kat fark
Konut ve işyeri kira artış oranlarındaki farka dikkat geçen emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş, “Konut kirası için yüzde 25 zam sınırı devrede. İşyeri kiralarına ise geçmişte konutta da olduğu gibi TÜFE 12 ay ortalamasına göre artış yapılıyor. Son açıklanan temmuz ayı TÜFE 12 ay ortalaması yüzde 49.65. Yani konut ve işyeri zam oranı arasında 2 kat fark var. İşte bu nedenle apartman dairelerini işyeri olarak kullanan konut kapsamında değerlendirilmek istiyor. Mülk sahibi ise itiraz ediyor. Son günlerde piyasada bu tip anlaşmazlıklar yaşanıyor” dedi. Peki bu durumda yasalar ne diyor? Bu soruya yanıt veren Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz şunları söyledi:
“Bu konu Kat Mülkiyeti Kanunu ile Borçlar Kanunu’nu karşı karşıya getiriyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre mesken niteliğinde bir taşınmazın işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin muvafakatı gerekir. Bu konuda izin almaya ihtiyaç duymayan meslekler ise avukatlar, doktorlar ve mali müşavirler. Ancak meskenin klinik olmaması gerekir. Bunun haricinde tüm işyeri sahiplerinin konut vasıflı bir taşınmazı kiralayabilmesi için tüm kat maliklerinin yazılı onayına ihtiyaçları vardır. Böyle bir onay olmadan açılan işyeri için eski hale getirme davası açılabilir ve o işyeri o adresten uzaklaştırılır. Kira sözleşmesi konusunda ise durum biraz farklı. İzne ihtiyaç duyan meslek sahipleri veya izne ihtiyaç duymayan meslek sahiplerinin konut vasfında bir taşınmazı kiralaması halinde bu bir işyeri kira sözleşmesidir. Hukuk burada artık bu bağımsız bölüm kira sözleşmesinde taşınmazın vasfına değil, kullanım amacına bakar. Son dönemde Danıştay emlak vergisi konusunda konut nitelikli bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması ve kullandırılması konusunda vasfına değil kullanım amacına bakılması gerektiğine karar vermiş ve konut nitelikli taşınmazın emlak vergisini işyeri emlak vergisi olarak ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Dolayısı ile konut nitelikli bir taşınmazda işyeri kira sözleşmesi ile bir kiracılık ilişkisi kurulmuş ise, kira artışı TÜFE’nin 12 aylık ortalaması kapsamında yapılacak olup, geçici yüzde 25 artış oranı bu kira sözleşmeleri için uygulanmayacaktır.”
Son yıllarda özellikle büyükşehirlerde hayata geçen konut projelerinde Home Ofis kavramı dikkat çekiyor.
Hem ev hem de işyeri olarak kullanılan bu dairelerde yaşayanlar kira artışını nasıl yapacak? “Home ofis konusunda önemli olan husus kira sözleşmesinin niteliği” diyen Kiraz, “Eğer mal sahibi ile kiracı kira sözleşmesini konut kira sözleşmesi olarak imzalamışlar ise burası bir konuttur ve kira artışı geçici madde kapsamında yüzde 25 olarak arttırılacaktır. Konut olarak kullanılan ve ağırlıklı vasfı konut olan bu taşınmaz içerisinde kiracı işyeri açabilir ve meslek konusu ne ise onu yerine getirebilir. Eğer home ofis niteliğindeki bir taşınmazı mal sahibi ile kiracı kira sözleşmesini işyeri olarak belirtmiş ve imzalamışlar ise bu durumda burası bir işyeridir ve TÜFE 12 aylık değişim oranı uygulanacaktır” diye konuştu.
Yeni sözleşme modeli
Emlak piyasasında yüzde 25 zam sınırına takılmamak için yeni bir sözleşme modeli ortaya çıktı. Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör, İstanbul’da kiralama hizmeti veren bir şirketin ‘kira sözleşmesi’ yerine ‘kira ve hizmet sözleşmesi’ düzenlendiğini, bu isim değişikliği ile yasal zam sınırının aşılmak istendiğini söyledi. Güngör, “Sözleşmede kiralama yapan aracı şirket zam oranı için ‘TÜFE 12 ay ortalaması ve sitemizde yer alan güncel fiyatlara bakılır ve yüksek olan uygulanır’ diyor. Oysa bu mümkün değil. Sözleşme başlığına ‘hizmet’ kelimesini eklemek yüzde 25 zam sınırını geçersiz kılamaz. Verilen hizmet için ücret alınabilir ama bu durum kira artışını etkilemez. Bu isim oyunu açıkça hukukun arkasından dolanmak. Hukukta başlıktan önce içerik ve amaç geldiği için, kiracı bu sözleşmeyi imzalamış olsa bile bu isteğe karşı çıkma hakkına sahip” şeklinde konuştu.
