KONUT KREDİ FAİZLERİ DÜŞECEK Mİ?
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı ve İş Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürü Turgay Tanes, konut kredi faizlerinin bir
miktar daha düşmesinin beklenebileceğini, ancak bunların en azından kısa vadede
radikal düşüşler şeklinde gerçekleşeceğini beklediklerini bildirdi.
Tanes, konut kredileri faizindeki düşüş trendine ilişkin AA muhabirine
yaptığı açıklamada, geniş tabana yayılan, tüketici açısından "anlamlı" olarak
nitelendirilebilecek mortgage için faizlerin 0,50'lere kadar inmesi ve vadelerin
daha uzun olması gerektiğini kaydetti.
Merkez Bankası'nın politika faiz oranlarını düşürmesinin aynı seyrin
konut kredi faizlerinde de birebir izlenmesi anlamına gelmediğini, bankaların
kullandıkları kaynakların vadelerinin de bu süreçte rol oynayacağını ve
bankaların şu anda mevduat yapılarının 3'er aylık vadeler üzerine olduğunu
belirten Tanes, "Konut kredi faizlerinin bir miktar daha düşmesi beklenebilir,
ancak bunların en azından kısa vadede radikal düşüşler şeklinde gerçekleşeceğini
düşünmüyoruz" dedi.
Gayrimenkul sektörünün küresel krizin etkisiyle 2008'i durgun
kapattığını, özellikle GYODER üyelerinden aldıkları bilgilere göre kasım-aralık
aylarında neredeyse hiç satış gerçekleştirilmediğini dile getiren Tanes, şöyle
devam etti:
"Yani neredeyse bir 'dip' noktasından bahsedebilecek durumdaydık. Ancak,
firmaların kendi imkanlarıyla oluşturdukları kampanyalar ve devletin açıkladığı
teşvik paketleri, özellikle Nisan 2009'dan itibaren sektörde hafif de olsa bir
canlanma yaratmayı başardı. Son olarak da konut kredilerinin faiz oranlarındaki
düşüş piyasada yeni bir hareketliliğin başlamasını sağladı. Kriz süresince
yatırım kararlarını erteleyen tüketicinin, son gelişmeler ışığında tekrar
kararlarını gözden geçirmeye başladığını gözlemliyoruz."
-"DÜŞÜK FAİZLİ, YÜKSEK VADELİ ORTAM OLUŞMALI"-
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) konut kredisi
kullanım verilerine göre, 2008-2009 Haziran dönemleri arasında konut kredilerinde
yaklaşık 1,5 milyar liralık bir artış gerçekleştiğini hatırlatan Tanes,
tüketicilerin doğru konutu ve kendileri için en doğru geri ödeme modelini seçme
sürecinde olduklarını, yine de her şekilde özellikle kredilerdeki düşüş
trendinden sonra bu artışın üstünde bir artışla karşılaşılabileceğini belirtti.
Faiz oranlarına bakıldığında düşüşün genellikle kısa vadeli kredi
kullanımlarında gözlemlendiğine işaret eden Tanes, uzun vadede faiz oranlarının
düşüşe rağmen yüksek kaldığını, orta gelir grubuna mensup kişilerin ise ağırlıklı
olarak uzun vadeli seçenekleri tercih ettiğini, bu nedenle kredi kullanımının
geniş tabana yayılması için daha düşük faizli, yüksek vadeli ortamın oluşması
gerektiğini ifade etti.
-"2005-2006'DAKİ BENZER ETKİYİ (FİYAT ARTIŞI) BEKLİYORUZ"-
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Tanes, konut kredileri faizindeki düşüşün
fiyatları artırıp artırmayacağına ilişkin de şunları kaydetti:
"2005-2006 yıllarında faiz oranları yüzde 1'in altına düştüğünde konut
fiyatlarındaki artış seyrini gözlemlemiştik. Ayrıca o dönemde de şu an içinde
bulunduğumuz dönem gibi alternatif yatırımların getirileri iştah yaratıcı durumda
değildi. Dolayısıyla 2005-2006 yılına benzer bir etki bekliyoruz. Yalnız, içinde
bulunduğumuz dönemde fark yaratıcı bir unsur var. O da eritilmesi gereken konut
stoku... Söz konusu stokun konut fiyatlarının artışı üzerinde bir baskı unsuru
oluşturma ihtimalini de göz önüne aldığımızda, beklediğimiz etkinin daha
kontrollü olacağını söyleyebiliriz.
Ayrıca, güncel ekonomik tabloya bakıldığında artık yatırımcı projeye
başladığında ön satışta elde ettiği ön finansmanı satışların düşmesi nedeniyle
elde edemez oldu. Bu da pek çok firmanın yatırım kararlarını durdurması,
ertelemesi ya da iptal etmesine yol açtı. Tabii ki burada bütün firmaların aynı
davranacaklarını söylemek doğru olmaz, ancak kurumsal bakış açısına sahip,
tüketici gözünde güvenilir diye tabir edilen kurumsal itibarı olan firmalar
fiyatları aşırı artırmayacaklardır."
-"SADECE FAİZLER DÜŞTÜĞÜ İÇİN KONUTA YATIRIM DOĞRU DEĞİL"-
Tüketicinin sadece faizler düştüğü için araştırmadan herhangi bir konuta
yatırım yapmasının doğru olmayacağının altını çizen Tanes, tüketicilerin uygun
lokasyonda, prim potansiyeli olan, kira geliri getirecek projeleri inceleyerek
alım kararlarını bu noktadan sonra değerlendirmelerinin daha faydalı olacağını
vurguladı.
Turgay Tanes, "Öte yandan, kendileri gibi faizin düşmesini bekleyen
diğer tüketiciler nedeniyle oluşan talep artışı, konut fiyatlarının artmasına
neden olabilir. Bu durumda konut kredisi faizinin düşmesiyle kullanacakları
fırsat, konut fiyatlarının artması nedeniyle bir miktar eriyebilir" dedi.
Gayrimenkul sektörünün tüm alt segmentleriyle ekonominin ilerleyişine
büyük katkı sağlayan sektörlerden olduğunu belirten Tanes, konut satışlarının
artmasının ilk etapta stokları eriteceğini, daha sonra talebin arttığını
gözlemleyen yatırımcıyı yeni yatırımlara teşvik edeceğini, konut sektöründeki
durgunluğun tüketiciyi "bekle-gör" psikolojisine soktuğu gibi canlanmanın da
tekrar yatırım yapma psikolojisine teşvik edeceğini ifade etti.
-"TOKİ, YATIRIMCI KANADI FİNANSE ETMELİ"-
Sektörde yatırımcının tercihinden ziyade artan arsa maliyetleri ve inşaat
maliyetleri nedeniyle üst gelir grubuna yönelik projelerin ağırlıkta olduğuna
dikkati çeken Tanes, "Asıl ihtiyaç grubu olan orta gelire yönelik konut projesi
yeterli durumda değildir. Artık üst gelir grubuna yönelik projeler özellikle
İstanbul'da doyum noktasına ulaşmak üzeredir. Yatırımcıların da öncelikli isteği
orta gelir grubuna yönelik projeler gerçekleştirmektir" şeklinde değerlendirme
yaptı.
Tanes, arsa maliyetlerinin yüksekliği konusunda devletin çözümüne ihtiyaç
duyulduğunu, GYODER olarak "Affordable Housing" raporlarında çözüm önerileri
getirdiklerini, söz konusu raporda TOKİ'nin geliştiriciden ziyade yatırımcı
kanadını finanse eden kurum olarak çalışmasının önemini vurguladıklarını ve talep
kanadına da finansman desteği sağlanmasıyla ilgili görüşlerini dile
getirdiklerini kaydetti.
