Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener''in açıklamalarıyla tüm Türkiye''nin gündemine taşınan ''kira öder gibi konut sahibi olma sistemi mortgage'' heyecan yarattı. Şimdi yüzbinlerce tüketici yüzde l''in altında aylık faiz, 25-30 yıla varan vadeyle ev alma hayali kuruyor. Ancak işin uzmanlarına göre mortgage beklemek yerine şu andaki uzun vadeli tüketici kredileriyle hemen konut sahibi olmak daha mantıklı. Önerilen formül işe ''''Şimdi kredi çekip konut al, mortgage çıkınca bu krediyi kapatıp yeni sisteme geçersin''''. Hem bankacı, hem de emlak uzmanlarının tavsiyesi olan formülün altında, ödenecek faiz farkının, emlak fiyatındaki artışın çok altında kalacağı mantığı yatıyor.
Kredi faizi 1 yılda %1''in altına inecek
Bu mantığın ardında geçerli nedenler de var. Her şeyden önce mortgage Ekim ayında Meclis''in açılmasıyla birlikte hemen yasalaşsa bile tam olarak çalışmaya başlaması zaman alacak. Bu nedenle şu anda aylık yüzde 1.3''te seyreden konut kredisi faizlerinin yüzde l''in altına inmesi ani bir hareketle olmayacak, iyimser tahmin, enflasyon ve Hazine bonosu oranlarındaki düşüşe paralel, mortgage sisteminde aylık faizin yüzde l''in altına inmesinin 6 ay-1 yıl arasında bir süreyi bulacağı yönünde. Sonrasında ise bu hızlı düşüş duracak. Çünkü faizlerin istikrarlı seyrettiği ülkelerde mortgage kredisi, Hazine kağıtlarına göre daha yüksek oranlardan veriliyor. Örneğin ABD''de 25-30 yıllık mortgage kredisinin yıllık faizi yüzde 7.5-8''ike aynı vadeli Hazine kağıtları yüzde 4.5-5 arasında faizle işlem görüyor.
Faizdeki 0.1 puanlık düşüş konuta % 5 zam
Konut kredisindeki faiz oranları, talep faktörünü etkileyen başlıca etken olduğu için emlak fiyatlarını da belirliyor. Gayrimenkul
uzmanları, kredi faizindeki ortalama 0.1 puanlık düşüşün konut fiyatlarında yüzde 5''lik zamma neden olduğunu hesaplıyor. Aslında son bir yıldaki gelişmelere bakıldığında bu oran çok makul. Çünkü geçen yıl kredi faizleri yüzde 2.1 düzeyindeyken fiyaü 100 milyar lira olan konutların fiyatı şu anda 160-170 milyar lira düzeyinde. Bugünkü kredi faizinin yüzde 1.3 olduğu düşünüldüğünde, aylık faizdeki 0.8 puanlık gerileme konut fiyatlarına yüzde 60-70 arasında zam olarak yansımış. Her 0.1 puanlık iniş konut fiyatlarında yüzde 7.5-8.75 zamma neden olmuş. Ancak konut arzının artmasıyla önümüzdeki dönemde her 0.1 puanlık faiz düşüşünün konut fiyatlarında yüzde 5''lik zamma neden olacağı öngörüsü yapılıyor.
İşte tüketiciye kazandıran hesap
''''Krediyi şimdi çekip evi al, mortgage gelince daha düşük faizle yeni sisteme geçersin'''' hesabı da yukarıdaki unsurlara göre yapılıyor. Bunu rakamlara dökmek de mümkün, örneğin şu anda yüzde 1.3 faizle 25 yıl vadeli konut kredisi alan tüketicinin aylık taksidi l milyar 389 milyon, yıllık ödemesi ise 16 milyar 665 milyon lirayı buluyor. Eğer bu tüketici bir yıl bekleyip yüzde 0.9 aylık faizle kredi kullanırsa, ödemesi gereken tutar ayda l milyar 5 milyon, yılda ise 12 milyar 57 milyon liraya düşüyor. Yani yıllık fark 4.6 milyar lira.
Bu fark mortgage beklemeden şu anda kredi çeken müşterinin faiz zar an anlamına geliyor. Üzerine 1-1.5 milyar lirayı bulan kredi masrafı da eklendiğinde (bir yıl sonra kredi kapatılacağı için komisyon yanacak) zarar 6.1 milyar lirayı buluyor.
Ancak konut fiyatlarındaki artış müşterinin zararını misliyle karşılıyor. Mevcut faiz seviyesinin 0.4 puan düşüp yüzde 0.9''a inmesi (0.1 faiz düşüşü-konuta yüzde 5 zam), ev fiyatlarının yüzde 20 artması anlamını taşıyor. Bu durumda 100 milyar liralık evin bedeli de 120 milyar lirayı buluyor. Yani faizden 6.1 milyar lira zarar eden tüketici, ev fiyatından 20 milyar lira kâr ediyor. Aradaki fark ise 13.9 milyar lira.
(vatan)
Güncellenme Tarihi : 25.3.2016 11:14
